Por Circe Bonatelli, da Agência Estado
SÃO PAULO – A MRV deu largada ao maior projeto da história da companhia e um dos maiores já vistos na cidade de São Paulo. A incorporadora está lançando o empreendimento Cidade Sete Sóis, com 11 mil apartamentos em mais de 65 prédios a serem erguidos nos próximos dez anos em Pirituba, na zona norte. A expectativa é de faturar R$ 3 bilhões com as vendas ao longo desse período. O investimento total será de R$ 2 bilhões.
O terreno é gigantesco e tem 1,7 milhão de metros quadrados, o equivalente a 230 campos de futebol. Ele foi comprado em 2011 pela Companhia City, empresa centenária que esteve à frente de loteamentos que originaram bairros famosos da capital paulista, como Pacaembu, Alto da Lapa e Alto de Pinheiro, por exemplo. O licenciamento do projeto durou cerca de dez anos. A City cedeu o terreno para a MRV, permanecendo como sócia minoritária do empreendimento.
“Este é um negócio de grande escala. Poucas companhias no Brasil têm esse apetite de investimento e capacidade técnica para execução”, afirma o co-presidente da MRV, Eduardo Fischer, em entrevista ao Broadcast (sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado). “Este é um projeto que dificilmente alguém vai conseguir repetir. Não só pelo tamanho, mas pela qualidade”, complementa.
A motivação para a MRV embarcar no projeto foi a oportunidade de construir em um terreno de porte tão grande – que está cada vez mais escasso nas cidades grandes – combinada com a visão de que há uma demanda por habitação não atendida entre as pessoas de baixa renda nessa parte da cidade.
O investimento também simboliza uma renovação da aposta da MRV no Minha Casa Minha Vida (MCMV) no longo prazo, uma vez que 80% dos apartamentos serão enquadrados no programa. “O ‘Minha Casa’ está perto de completar 15 anos. Ele chegou a mudar de nome no governo Bolsonaro, mas a dinâmica foi praticamente a mesma. Nós confiamos na sustentabilidade do programa no longo prazo”, diz Fischer.
Os lançamentos do novo empreendimento começarão na segunda quinzena de novembro. Estão previstas 1 mil unidades em 2023, 2 mil em 2024 e 1 mil em 2025. Os primeiros apartamentos terão cerca de 34 m² a 45 m², com preços na faixa de R$ 230 mil a R$ 330 mil. O foco são os consumidores com renda mensal a partir de R$ 3 mil, com direito a financiamento em até 420 meses via FGTS, com taxa de juros na faixa de 7% a 8% ao ano.
O Cidade Sete Sóis em Pirituba também reservará espaço para áreas comerciais. Estão previstas 25 lojas (com 9 mil m²) nos térreos de alguns prédios, além de sete lotes comerciais (cerca de 20 mil m² ao todo) para estabelecimentos comerciais de maior porte, como supermercados e postos de gasolina, por exemplo. A MRV pode atuar na venda dessas áreas comerciais ou buscar um sócio especializado no segmento. “O objetivo é garantir um mix de varejistas com produtos e serviços que atendam às demandas dessa microrregião que está sendo criada”, afirma o diretor de desenvolvimento imobiliário e engenharia do grupo, Ronaldo Motta
Novos desafios
Até aqui, o maior projeto feito pela MRV foi o Grand Reserva Paulista, com 7,2 mil unidades e 25 torres na mesma vizinhança, em Pirituba. O projeto foi lançado em 2016 e terminou as obras em 2022. O terreno, entretanto, tinha “apenas” 180 mil metros quadrados. Desta vez, a área é dez vezes maior.
A MRV vai gastar R$ 300 milhões com obras de infraestrutura e urbanização, incluindo construção e ampliação de redes de abastecimento de água e coleta de esgoto, além da revitalização do córrego Cantagalo, que corta o terreno. Outro ponto importante será a abertura de 15 quilômetros de ruas, incluindo uma ligação entre as avenidas Raimundo Pereira de Magalhães e Doutor Felipe Pinel. Estão previstos também oito quilômetros de ciclovias.
Sem contar que a região é marcada pelos pequenos morros. A movimentação de terra em todo o período de obra vai demandar viagens de milhares de caminhões. O uso da área também é limitado. Praticamente metade do terreno (750 mil metros quadrados) é coberto por mata nativa que será preservada, conforme determina a legislação. “Estamos tendo que passar por um aprendizado para a integração de algumas disciplinas variadas”, conta Motta.
Nova marca
O nome “Cidade Sete Sóis” não será usado apenas no empreendimento de Pirituba. Ele está sendo transformado em uma marca associada a um padrão de qualidade que será repetido em outras cidades. Já existem projetos dessa linha em desenvolvimento em Salvador, Rio de Janeiro e São José dos Campos (SP).
Os “sete sóis” são uma referência aos sete objetivos de desenvolvimento sustentável, que contemplam conceitos como preservação de áreas verdes, segurança aos moradores, desenvolvimento urbano, mobilidade, comodidade, tecnologias e políticas de boa vizinhança.
No caso de Pirituba, o loteamento terá cerca de 20 praças com quadras esportivas, pistas de skate, parque infantil, academia ao ar livre, espaços para animais de estimação, sinal de internet sem fio, guaritas de segurança e câmeras. As calçadas serão largas para incentivar caminhadas e não haverá muros separando o empreendimento do restante da cidade.
