Os preços médios dos imóveis residenciais para locação em Goiânia tiveram o maior índice de valorização entre as capitais monitoradas pelo índice FipeZAP+ em 2022: 32,9%. Um dos motivos para este incremento foi a também alta média de 20,9% nos preços de venda praticados no mercado imobiliário local no ano passado, o segundo maior entre as capitais pesquisadas. Entre os motivos, estão o aumento da demanda por imóveis e a alta do custo dos materiais de construção.
O índice de valorização de imóveis na capital também ficou bem acima da média nacional no período, que foi de 16,5% para locação e de 6,16% para venda. Para o vice-presidente do Sindicato das Imobiliárias e Condomínios do Estado (SecoviGoiás), Benjamim Ragonezi, Goiânia viveu um período sem muito interesse do investidor pelo mercado de aluguéis. Isso provocou uma redução da oferta destes imóveis no mercado e alta dos preços.
Mais recentemente, ele lembra que o mercado imobiliáriose voltou para construção de imóveis com padrão mais elevado, o que também puxou os valores para cima. “A busca por imóveis melhores após a pandemia fez muitas incorporadoras reverem seus projetos e investirem em imóveis com um melhor acabamento e mais serviços”, ressalta Benjamim. Apesar disso, ele informa que, na hora de renovar os contratos de locação, a negociação ainda está prevalecendo, com o uso do IGPM, que fechou 2022 em 5,45%, ou um pouco mais.
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Defasagem
O diretor de Operação da URBS, Marcell Castro, lembra que o preço do metro quadrado em Goiânia estava defasado em relação a outras capitais, assim como o valor médio dos aluguéis em relação ao preço de mercado dos imóveis. Com a alta no valor de venda, também houve um aumento no valor dos preços de locação, que costuma variar de 0,5% a 0,8% do preço do imóvel. Os bairros Jardim Goiás e Marista já figuram no ranking das locações mais caras do País.
Marcell lembra que, há quatro anos, o preço de venda do metro quadrado no marista oscilava de R$ 4,5 mil a R$ 5 mil. Hoje, está entre R$ 8 mil e R$ 10 mil. “A alta foi maior nas regiões mais valorizadas da cidade, principalmente naquelas que tiveram forte verticalização e, hoje, têm poucas áreas disponíveis para construir, o que eleva muito o valor do metro quadrado”, destaca. Segundo ele, os valores da capital goiana se aproximaram mais do praticado em capitais com características mais semelhantes a Goiânia.
O FipeZAP é um índice de preços com abrangência nacional, que acompanha os preços de imóveis residenciais e comerciais. O índice é calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), com base em informações de anúncios de imóveis (apartamentos prontos, salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados) para venda e locação.
Para Marcos Túlio Campos, diretor de incorporação da EBM Desenvolvimento Imobiliário, a alta no preço do metro quadrado sempre acaba puxando o valor médio das locações. “Uma coisa puxa a outra”, destaca. Ele também acredita que os preços no mercado imobiliário da capital ficaram muito tempo estagnados.
Espaço
Por isso, mesmo com esta valorização em 2022, Goiânia ainda tem valores de aluguéis bem abaixo da média nacional e muito espaço para valorização, o que não ocorre em outras capitais do País.
“Em Goiás, a renda também foi menos impactada do que em outros estados com a chegada da pandemia, muito por influência da força econômica do agronegócio”, ressalta Marcos Túlio.
Na opinião dele, o mercado de imóveis em Goiânia também está sendo beneficiado pelo fato de muitos moradores do interior estarem mandando seus filhos estudarem na capital, que recebeu muitas novas instituições de ensino.
O diretor da EBM informa que o preço médio dos imóveis construídos pela empresa passaram de R$ 5,5 mil para R$ 7,5 mil, uma alta de 36%. Mesmo assim, em 2022, as vendas da incorporadora praticamente dobraram em relação a 2021.
“Esta demanda mais aquecida também ajudou a puxar os preços no mercado”, avalia Marcos Túlio.
O gerente comercial da Brasal Incorporações, Leandro Baptista, concorda que o mercado da capital viveu um período de estagnação de preços, com um valor do metro quadrado baixo em comparação ao resto do País. Mas, desde o início da pandemia, quando as famílias passaram a reformar mais seus imóveis, houve uma alta significativa dos preços dos insumos para construção. “Com o custo operacional do empreendimento maior, também sobe o valor do metro quadrado.”
A queda nas taxas de financiamento, durante a pandemia, também levou as pessoas a comprarem mais imóveis, que começaram a faltar no mercado e ficaram mais caros. “O aumento dos preços puxa os valores de locação e vice-versa”, destaca o gerente da Brasal. Segundo ele, a empresa tem investido em lançamentos voltados ao mercado investidor, com apartamentos de um a três quartos. Mas também continua a busca de famílias por imóveis maiores e mais confortáveis.
O empresário Bruno Peres investe na compra de imóveis para locação e também na construção para venda. Um dos apartamentos comprados está alugado e outro, comprado mais recentemente, ainda está em fase de obras.
“Conheço bem este mercado de Goiânia, que tem um grande potencial de rentabilidade porque os valores estavam muito defasados em relação a outras capitais”, acredita Bruno.
Ele lembra que o imóvel que adquiriu há três anos já teve uma valorização de cerca de 70% no preço de mercado. Desde que começou locá-lo, o preço do aluguel já subiu 20%.
“Como comecei a comprar bem antes do ano passado, tive um bom ganho de capital. Mas acredito que ainda há uma boa margem para valorização no mercado”, prevê o empresário.
Movimento de alta de imóveis na capital deve continuar
A pandemia foi um importante divisor de águas para o mercado imobiliário. O gerente comercial da Opus, Gabriel Santos, reforça que existem três cenários. O primeiro foi a pandemia, que levou as pessoas a ficaram mais em casa e a buscar imóveis melhores e maiores para conquistarem mais qualidade de vida. “As pessoas também não tinham onde gastar seu dinheiro e passaram a reavaliar seus modelos de moradia”, destaca.
O segundo cenário foi o econômico, quando muita gente preferiu retirar o dinheiro de aplicações financeiras para comprar imóveis em busca de uma melhor rentabilidade. Ao mesmo tempo, a taxa de financiamento caiu quase 50%. Com mais demanda, o estoque foi reduzido”, diz. O terceiro cenário, segundo Gabriel, foi a alta no custo da construção, já que o INCC teve um salto na pandemia. Com isso, as incorporadoras precisaram reajustar seus preços, que dispararam.
Para ele, este movimento de alta deve continuar porque a troca de governo produziu um cenário de desconfiança, que leva muita gente a buscar investimentos mais conservadores. Além disso, a mudança no Plano Diretor, que reduziu o poder construtivo das incorporadoras em 25% (hoje, elas podem construir 7,5 vezes o tamanho do terreno, e não 10 vezes como antes), deve levar as empresas a incorporarem essa diferença no valor do metro quadrado.
João Gabriel Tomé, diretor de Incorporação da City Incorporadora, ressalta que a inflação de dois dígitos na construção civil obrigou as empresas a repassarem isso para o preço do produto final em Goiânia, que tinha um dos metros quadrados mais baratos do País. Apesar dos preços dos materiais terem tido uma leve redução em 2022, a mão de obra do setor ficou mais escassa e cara, impactando a produção. “Tivemos até períodos de paralisação das obras por conta disso”, lembra.
Os empreendimentos da incorporadora tiveram uma alta média de 20% nos últimos dois anos. Segundo João Gabriel, as incorporadoras ainda aguardam para saber como será o comportamento do mercado da construção em 2023. Mas uma coisa é certa: o imóvel é uma moeda forte e os goianos ainda são conservadores em relação a seus investimentos. “Os imóveis para locação continuam muito procurados e acreditamos na força da região, com muitos clientes do interior buscando unidades aqui e outros fazendo upgrade”, prevê o incorporador, que lançará em breve um empreendimento assinado pela marca Pininfarina.
Para o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), Fernando Razuk, o mercado continua aquecido justamente porque Goiânia ainda tem um dos metros quadrados mais baratos em relação a outras capitais do País em imóveis similares “A tendência é ir reduzindo esta discrepância e o valor ir se aproximando de outras capitais. Campo Grande, por exemplo, tem imóveis sendo vendidos por R$ 14 mil o metro quadrado. Em Palmas, onde há muito mais terrenos disponíveis e uma renda menor que a nossa, há unidades por R$ 9,5 mil o metro quadrado”, conta.
Outro impulso atual, segundo ele, vem do momento de instabilidade econômica e política, quando o mercado de capitais fica mais inseguro. Se, por um lado, a tendência é de uma maior estabilidade no preços dos insumos, em 2023 o custo da mão de obra deve continuar subindo por conta do grande número de lançamentos nos últimos anos. “Teremos muitas obras sendo construídas ao mesmo tempo”, avisa. Por tudo isso, a tendência é que a valorização por aqui continue acima da média nacional.
O fotógrafo Victor Rabelo já adquiriu quatro imóveis para investir em locação: dois já estão locados e outros dois ainda estão em construção. Ele conta que o objetivo foi diversificar seus investimentos numa modalidade mais conservadora. “Eu não queria só depender do mercado financeiro”, destaca. Um dos imóveis, um flat, é alugado no regime mensalista. O outro está na plataforma Airbnb para locação por diária.
Para Victor, a locação por diária tem se mostrado bem mais rentável e seu objetivo é inserir todos neste sistema. Cada diária sai por cerca de R$ 500 e a taxa média de ocupação está em 80%. “Fiz um ambiente ‘instagramável’ e automatizado no flat, cujo prédio tem piscina com borda infinita com vista para a cidade. Por isso alugamos até para muitas pessoas da cidade que querem fugir da rotina ou até fazer uma live”, destaca.
